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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  增值收益或大於新增成本村民依然"有著數"

  稍作梳理可以發現，產權關系混亂是導致抵押融資難、集體土地流轉價格低、開發規模小等一系列後續問題的根本原因。再進一步追根究底，是集體經濟組織對集體土地"隻租不賣"的習慣，造成瞭產權不清。

  產權不清引發連鎖反應

南海再探集體建設用地產權改革

  "除瞭不能預售，基本上與國有建設用地上蓋物業'同權'瞭。"南海區國土部門透露，就此前數次與各大銀行人士座談的情況看，南海農商行及農業銀行已明確表態，對南海新政執行後拿到房地產權證的項目單元，願意嘗試進行抵押放貸；其他銀行也表達出較高的參與意願。

  商服用地：即商業、金融業、餐飲旅館業及其他經營性服務業建築及其相應附屬設施用地。

  因此，南海本次《辦法》中，除"同權"探索外，重點強調建設用地的"同責"。如在《辦法》中的第十三條，首次明確集體建設用地使用權的出讓、出租、轉讓和轉租，"應當依法繳納有關稅費"，在轉讓過程中發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，繳納土地增值收益。

  2010年，廣佛智城開始啟動項目建設，預計投入40億元，完成80萬平方米的商服項目載體建設，目前已建成11萬平米。在這個過程中，由於沒有土地使用權證，項目無法通過銀行進行抵押貸款，隻能通過企業自有資金進行滾動開發。此時，"大體量"與"規模優勢"，就意味著龐大的資金投入與企業資金壓力。

  這是一個連鎖反應：沒有房地產權證，就無法抵押融資及銷售；無法融資和銷售，直接影響瞭集體土地的價值與價格，及其開發的規模和檔次。最直接的數據是，南海區國土城建和水務局不久前所作的調研顯示，目前南海集體建設用地的商服用地出讓價格，僅相當於同類用途國有建設用地的四成左右。

  在上月12日出臺的《南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》(以下簡稱《辦法》)中，可以看到諸多的努力與探索。如第三條中強調"集體建設用地屬村(居)集體經濟組織所有，集體建設用地使用權的出讓、出租、轉讓、轉租和抵押不改變土地所有權性質"，"出讓"賣的隻是一定年限的"使用權"而非"所有權"。

  但稅費具體如何繳納、公共設施用地預留比例等，《辦法》中暫無詳細的規定，唯一明確的，隻有申報"集體土地商服產業載體項目"，須按土地市場價格的30%收取集體建設用地流轉城鄉統籌提留金，統籌用於南海范圍內的道路、給排水、供電等城鄉公共基礎設施的建設維護，以及社會保障、醫療衛生、教育文體等城鄉公共服務的建設支出。



  幸運的是，得益於優越的區位和開發商精準的定位和運營策略，這個龐大的商服項目發展勢頭良好，包括夢芭莎在內的一批電商巨頭陸續進駐，目前入駐率已達80%，且租金水平與佛山中心城區的同類項目持平，廣佛智城進入穩定增長期。

  無法抵押融資的土地

  "同權"基礎上的"同責"探索

  同樣由於沒有房地產證，項目建成後也無法通過市場銷售快速"回本"，隻能通過出租物業的方式，緩慢回籠資金。

  "目前我們的入駐率達到80%，租金水平也穩步提升，每平方米價格已經超過40元，可能比市中心區域的某些項目價格要高。"廣佛智城項目總經理助理黃軒鵬的語氣中難掩自豪。

  從無需繳納流轉稅費，到至少增加30%的費用，以及不確定的公共設施用地預留，對於這些即將產生的流轉成本，集體建設用地的所有權方--集體經濟組織是何態度？

  雖然通過租賃方式，獲得瞭這片土地將近40年的實際使用權，但由於沒有使用權證，土地上蓋物業不能辦理房產證，也由此影響瞭後續的銷售和抵押融資。這直接決定瞭，廣佛智城項目隻能通過開發商自有資金進行開發，且項目建成後不得銷售，隻能以物業出租的方式進行經營。

  更大限度的突破在於，在這份《辦法》中，前所未有地列明，凡經過認定的"出讓"集體建設用地以商服用途進行開發、竣工驗收後，可以申請按規劃、住建部門審定的房屋基本單元進行確權分割登記。經住建部門核發現售備案證明的，可以分拆銷售，而且購房者可以獲得房地產權證。

  但廣佛智城，隻是集體建設用地開發的"極少數"。"集體建設用地上建商服項目大體分為兩種情況，一種是類似於廣佛智城項目的，通過租賃獲得土地實際使用權，但土地使用權'證'依然掌握在集體手裡；另一種則是通過出讓，使開發商掌握土地使用權'證'並進行上蓋物業整體確權，進行抵押融資。但這類流轉的數量極少。"南海區國土部門表示。

  隨後的條文繼續明確："集體建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的，集體建設用地使用權由村(居)集體經濟組織無償收回，其地上建築物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。"

  為何強調"同責"？如何實現"同責"？作為所有權方，集體經濟組織對此的態度如何？

  "做商業項目，體量要大才有規模優勢。"黃軒鵬說，這也是智城項目最終選擇大瀝聯滘地塊的原因：在珠三角地區，區位優越且可連片開發的土地日益稀少。位於"廣佛黃金走廊"邊上的大瀝聯滘片區，經由"三舊"改造在2007年後騰出1700多畝的連片集體建設用地，由此進入他們的投資視野。

  產權改革突圍

  "隻有通過'出讓'的方式，才能將集體建設用地的使用權證從集體經濟組織轉移到開發商手上。有瞭土地使用證，開發商才能向銀行申請抵押融資。"南海區國土部門相關負責人介紹，但現實中賣地的數量非常少。初步統計，2005年至2013年底南海的集體建設用地流轉中，出租數量為1464宗，出讓88宗，隻占到流轉總數的零頭。流轉後實現抵押融資的更少，僅15宗。

  以廣佛智城為例，如確認為集體土地商服產業載體項目，裡面的每個鋪位都可拿到註明"權屬人對地上房產的持有年限不超過本宗地的出讓年限"的房地產權證，進行自由買賣和抵押融資。

  流轉須繳稅費，預留公共設施用地

  而占據大頭的前一種模式，由於開發商沒有獲得土地使用權證，無法向銀行抵押融資，隻能依靠自有資金建設，導致這種類型的集體建設用地開發中，小規模、低投入的項目占到絕大多數，類似廣佛智城的大手筆項目屈指可數。

  仔細閱讀新發佈的《南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》，可以發現在諸如集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限與同類用途國有橋頭區二胎房貸利率建設用地等同，允許經認定的上蓋物業分割確權、分拆銷售等"同權"嘗試外，《辦法》也強調瞭集體建設用地應與國有建設用地承擔同等責任。

  改變集體經濟組織成員"兩權一體"的認知誤區，引導集體建設用地通過"出讓"實現使用權證的有效轉移，進而明晰產權，是南海集體建設用地流轉破冰，建立"城鄉統一的建設用地市場"的重要思路。

  縮小流轉成本差異共擔公共服務職責

  一直以來，國有土地都承擔著公共設施及服務的重任，如預留公共設施用地，以及通過出讓金的稅費繳納提留，用於各類公共設施建設和公共服務，由此導致國有土地的"成本"比過往無需承擔上述責任的集體建設用地高昂許多。

內容來自sina新聞

  同時，南海要求村居集體經濟組織必須嚴格按照城鄉規劃要求使用、出讓、出租集體建設用地，建立公共設施用地預留制度，以確保城鄉公共基礎設施和公共服務設施的用地需求得到滿足。

  "因為是集體建設用地性質，開發商之間的競爭相對較小。而且通過租賃方式獲得土地使用權，隻需按年繳納租金，不需要一次性支付土地出讓金，也減小瞭項目前期大筆的拿地支出。"這是當初廣佛智城投資方決定拿下聯滘400畝集體建設用地開發權的考量。

  廣東中地土地房地產評估與規劃設計有限公司謝建春認為，這種"同責"嘗試，可避免由於責任不平等帶來的流轉成本差異，對國有建設用地市場造成過大沖擊，進而為建立城鄉統一的建設用地市場創造相對公平的環境。

  "如果集體建設用地可以抵押融資，即使按照目前國有建設用地抵押價值的一半來計算，集體建設用地的流轉價格至少可增長1至2倍，單位GDP產出將增加2到4倍。"國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英此前接受南方日報采訪時曾明確表示，抵押融資功能的缺失，極大限制瞭集體建設用地的產出水平和農民財產性收入。

  "在這項政策出臺前，我們數次召開7鎮街的村居代表座談，得到的反饋都是認可和支持的。"南海區國土部門表示。社員股東是怎麼考慮的？"好簡單的，到手的收益有增長就行。"大瀝奇槎社區黨委書記黎燦垣的話代表瞭絕大多數集體經濟組織成員的心理：隻要改革帶來的收益增加能夠超過新增的流轉成本，依靠土地獲取收益的社員股東就會支持。

  這筆數，在南海出臺該《辦法》之前，就已算過：根據南海區國土城建和水務局不久前所作的調研顯示，目前南海集體建設用地的商服用地出讓價格，僅相當於同類國有建設用地的四成左右。即便加上其市場價值的30%作為提留金，其總價也僅相當於同類國有建設用地的60%至65%。

  在與國有建設用地大致"同權"的基礎上，這一價格仍然擁有相當的市場空間。據國土部門及參芬園鄉土地貸款率利試算表與政策制定的專傢預判，集體建設用地同等入市帶來的土地增值收益，將遠高於新增成本。

  ■名詞解釋

  造成這一情況的最大原因，是集體經濟組織成員對土地所有權和使用權認知的誤區。"他們會覺得'兩權'是一體的，賣瞭之後，這塊地就不是他們的瞭。但實際上'賣'出去的隻是一定年限內的使用權，所有權還是在集體手上的，時間到瞭，土地就會重新回到集體手上。"上述國土部門人士強調，"這和現在集體建設用地一租四五十年的本質是一樣的。"

  大瀝廣佛智城，自建設之日起，就被視為南海甚至整個廣東"三舊"改造及集體建設用地開發利用的典范。但在光環之下，作為項目的開發運營商，黃軒鵬有著外界難以理解的壓力與擔憂--

  沒有產權證、無法抵押融資、難以二次流轉，是南海乃至眾多經濟發達區域絕大部分集體建設用地上蓋商服產業項目的現狀。這一狀態，或將在南海得到從制度到實踐層面的突破：《佛山市南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法》出臺，其中最核心的要點，就是對造成上述狀況的根本原因--"產權不清"進行重點突破。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/08534527427.shtml

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