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一線城市房價下跌房企降價北京首現明降20%
房價降價風終於全面刮到瞭最堅固的堡壘。
8月18日，國傢統計局發佈瞭7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，在上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後，7月份，四大一線城市中房價惟一還在堅挺的北京也終於撐不住瞭，出現瞭環比下跌的態勢，這也是北京房價自2012年6月以來首現下跌。
"一線城市房價出現下調的主要原因在於房企的主動降價。"國研中心一位要求匿名的負責人對《華夏時報》記者表示，"在開發商看來，一線城市如果願意以價換量，真實的需求是存在的。"
在國傢統計局發出"北上廣深四大一線城市房價首現環比全面下跌"的官方數據之後，業內人士普遍認為，國內房地產市場的降價態勢恐將進一步持續，樓市正被迫進入"新常態"。
"在如今的市場局面下，盡管地方政府救市仍然不遺餘力，但中央在政策刺激方面是有底線和尺度的，地方政府目前的救市政策很難起到立竿見影的效果。"上述負責人認為，"應對這輪市場調整，關鍵還在開發商自身。"
"明降20%"的意義
8月16日，北京東亞新華地產突然宣佈，旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調價格，成為樓市低迷以來，北京首個明確宣佈直降的樓盤。
本報記者在項目現場瞭解到，此次，東亞·印象臺湖項目共推出辦公、住宅各50套房源特價銷售，其中辦公類房源14900元/平方米起售，住宅類房源18900元/平方米起售，相比今年4月7日該項目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米，售價分別下降瞭6100元/平方米和4400元/平方米，降價幅度在20%左右。
"我們預測今年下半年北京的房地產市場不會有太大的變化，仍然是以價換量為主。"東亞新華地產營銷總監賈玉鵬對記者表示，這主要是基於對樓市政策和同行業對手的觀察。
但一位目前在北京也有項目在售的開發商則對記者稱："對於開發商而言，明降20%和暗降20%的意義是完全不同的，這預示瞭開發商對市場進入下行通道的態度和判斷。尤其是這一項目降價後的效果是很明顯的，下半年將有更多的開發商采取這種直降的方式入市。"
事實上，東亞·印象臺湖項目並非北京目前降價幅度最大的樓盤。
同在8月16日這天，首開常青藤項目推出四期雙樓王的3號樓和43號樓。銷售人員對記者介紹："新開的房源均價在32000元/平方米-33000元/平方米，相比前期42000元/平方米的售價直降萬元。"
除北京之外，同為一線城市的深圳，新開盤項目也放低瞭"身段"，開始低價入市。8月16日，華業·玫瑰四季開盤，主流戶型均價在22000元-24000元/平方米。
"這個項目離地鐵站不遠，交通方便，但開盤價格比周圍二手房價格還低。"在現場辦理購房手續的一位購房者李先生對記者說。
一位研究人士指出，早在今年5、6月份，上海、廣州部分項目就已經開始暗中調價，價格下調幅度在10%-15%左右。
國傢統計局最新發佈的數據則更能說明問題：7月份，北京、上海、廣州、深圳四個城市的新房價格環比分別下跌瞭1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；二手房價格環比跌幅則分別為0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。
"北京取消限購的幾率不大，因為取消限購帶來的影響太大；目前一些房地產企業資金鏈並不充裕，需要走量來回收資金。"賈玉鵬認為，既然遲早要降，開發商不如將價格調整到位，較早地獲得市場的認可，搶占客源。
明降或轉為暗降
與北上廣深出現的樓盤降價相對應的是，一線城市不斷走高的庫存量。
"目前四個一線城市房價指數均出現環比下跌，這和整個庫存壓力較大有關。"上海易居研究院研究員嚴躍進認為，目前一線城市還沒有公開救市的做法，限購、限貸政策仍比較緊，同時購房者也在觀望，進而導致庫存積壓，這反過來倒逼房企降價。
國傢統計局數據顯示，2014年7月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米，環比增長4.4%，同比增長27.5%。這意味著繼6月份庫存量創新高後，7月一線城市庫存繼續攀升。
具體而言，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅庫存量分別為1024萬平方米、1158萬平方米、857萬平方米和362萬平方米，環比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
從庫存和銷售量之比(簡稱"存銷比")情況來看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個月、17.2個月、14.1個月和14.7個月。而在2013年年末，上述4個城市的存銷比分別為7.6個月、8.7個月、9.0個月和11.9個月。
"顯然，2014年一線城市樓市消化庫存變得較為艱難，尤其是北京，存銷比反彈力度較大，由去年庫存壓力最小逆轉成為今年庫存壓力最大的一線城市。"嚴躍進分析認為。
賈玉鵬則表示，目前北京很多樓盤還是以暗降為主，但隨著時間的推移，會有越來越多的項目加入到明降隊伍中。
"2014年即將過去8個月，對於上市房企來講，年報業績壓頂，其在9-10月份將加大推盤力度，適度調整價格搶收'金九銀十'。"同策咨詢研究部總監張宏偉表示，一些大型品牌開發企業的項目預計會出現20%-30%的大幅降價。
不過，也有業內人士對此並不贊同。對於未來房價的判斷，賈玉鵬認為，如果政策不發生大的變動，單純以市場情況分析，隨著以價換量的持續，到明年一二季度，購房者會普遍接受和認可當時的房價，這樣最晚到明年第三季度，整個市場會因成交量的支撐而抬頭。
"不過，總體上來看，目前一些樓盤大幅降價的房源數量仍較少，開發商主要還是出於一種銷售策略，即拿出少部分特價房吸引客戶，帶動成交量。"中原地產首席分析師張大偉表示。
應對樓市"新常態"
在本輪樓市調整中，地方政府在"救市"表現上可謂積極。隨著8月16日哈爾濱正式取消限購，在46個限銀行信貸利率貸款全省皆可處理購城市中，目前以各種形式"靈活"調節樓市的已近九成。
與此同時，在樓市下行趨勢難以扭轉的情況下，隨著多地放松限購獲得中央默許，一些地方政策微調的窗口也已經打開。
據公開信息顯示，7月下旬，四川眉山出臺政策，購房即享政府60元/平方米補貼。同樣出臺購房補貼政策的還有浙江紹興、安徽蕪湖、四川遂寧等5個城市。而其他在房地產交易方面進行政策調整的省市則接近20個。
"從已有救市城市的舉措來看，不外乎契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款條件、購房入戶等方面。"業內一位分析人士指出，除瞭關鍵性的銀行"限貸"尚未明顯放松外，事實上，地方政府的行政調控手段，已與2008年救市措施無異。
不過，市場和開發商對此或許並不買賬。
"現在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地產市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。"住建部政策研究中心主任秦虹指出。
盡管市場上對上海等地限貸放松的傳言已經傳出多日，但放松限貸的政策並沒有得到官方確認。
"從信貸、財政補貼等方面進行救市的仍然集中在三四線城市，二線城市放松限貸政策還需要時間，短期內不會成為市場的主流。"一位全國性開發商對《華夏時報》記者表示。
業內分析人士指出，當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產業周期和宏觀經濟周期正相關，中國經濟增速從高銀行房屋信貸利息信用貸款借款缺錢急用哪裡汽車貸款速向中高速調整，房地產業也進入瞭結構調整的"新常態"。
"本輪樓市調整是市場自發的深度調整，並非政策引發。"世聯行(9.74, -0.06, -0.61%)杭州顧問部一位顧問對本報記者指出，"在信貸環境吃緊、財務成本不斷攀升等情況下，開發商應采取更為積極主動的市場手段去庫存，加速周轉速度，以應對本輪樓市調整。"
風向似乎正發生根本性的改變。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/08164389400.shtml
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