DTZ戴德梁行王盛談專業投資人的管理之道
DTZ戴德梁行華北區董事總經理王盛接受新浪樂居專訪
新浪樂居訊 (編輯 肖彥春)7月15日上午10點，新浪樂居迎來瞭一位擁有多年海外投資經驗的資深投資人，一身利落整潔的深色西裝，步伐輕捷，面帶微笑，他就是新任DTZ戴德梁行華北區董事總經理王盛。此次采訪也是他7月1日正式上任後在北京接受的首次專訪。也許是因為在海外學習生活瞭24年的經歷，讓這位去年剛剛回到傢鄉北京的高管多瞭分隨和親切，少瞭些官氣，讓整個采訪的過程格外輕松自然。
作為戴德梁行華北區董事總經理，他將統領DTZ戴德梁行在華北地區的六個分公司的業務運作和發展。曾任職於匯豐銀行，擁有豐富投資經驗，使得他區別於一般的其他同級管理者，王盛說，他的優勢在於思維方式，在管理上能很自然的想到盈利、虧損，對數字的反應更快，業績以財務為衡量，他個人更註重投資的長期回報。
王盛語速不快，手勢也並不多，對於華北區的業務和發展，言談間都透漏出他對市場和公司的信心。在他看來，DTZ戴德梁行華北區的發展很健康，整體金融狀況良好，業務發展也沒有什麼實質困難需要花費更多精力去解決，所以接下來更主要的任務是開疆擴土，發展壯大。
"我們是服務機構，需求在哪，市場在哪，我們就去哪兒。"
王盛表示，未來在二三線城市的拓展發展會比北京這樣的一線城市更快。華北區北京市場相對最成熟，沈陽、大連等省會中心城市受到的關註多，發展也較好，但在黑龍江、吉林等發展較緩慢的二三線城市的發展空間更大，需求和市場機會更多。當地方市場時機成熟時也考慮佈局分公司網點，但他強調必須按照人才意願調配或培養適合當地市場的人才。
"隻要是有盈利的發展，公司發展的越快越好。"
首席財務總監(CFO)深知財務數據的關鍵性，敏感性和極度不對稱性，對公司長遠發展的瞭解，和對公司整體戰略的把握超出其他的企業領導。從曾出任首席財務總監(CFO)的王盛的言談中也可窺一二。他的管理原則是："隻要是有盈利的發展，公司發展的越快越好。"分公司的開展和人才培養都是以北京這樣的發達城市向發展中的城市輻射，但市場必須有足夠的穩定需求。他強調一切的前提都必須保證盈利，這一點是無論如何都不能妥協的原則。他還表示，目前華北區業務線相對發展較為成熟的華東區較少，現在比較迫切的是開拓更多的房屋信貸信用貸款房子怎麼貸款比較會過件業務線，提供更多的服務。現在市場上對產業園區和物流產業方面需求很多，公司會更關註工業版塊的發展以滿足這一要求。
現金回報率才是商業地產的核心價值
與很多看重商用物業保值增值而輕視現金回報的專傢不同，王盛更重視租金的回報。在他看來，從投資的角度來說，成熟的市場，現金回報率才是商業地產的核心價值。租金是不是穩定，是非常重要的。目前是過渡階段，以後對物業增值的預期會逐漸減弱，更重視租金的穩定性，租金的價值會越來越重要。他認為北京寫字樓租賃市場非常好，尤其是甲級寫字樓供不應求保持在3%以下的空置率，對下半年寫字樓市場抱持謹慎樂觀的態度。商業地產市場也相當樂觀，二季度的平均租金達到瞭每月每平方米977.7元，環比上漲瞭1%左右，零售物業保持瞭穩定的發展。
亂市出英雄 正是投資好時機
雖然房地產市場的低迷不振，2014年上半年多數城市房地產市場商品住宅項目成交價格和成交量2項指標都在下滑，很多投資者都開始撤資或轉移重心，但他卻認為正是入市的好時機。他表示此次回落和調整是區別於以往的市場回調現象，不是調控政策出臺後的驟然下降，而是市場自發進入的調整期。在市場調整期內，投資者和消費者有足夠的時間去思考，會更加理性的去判斷和分析市場，因此是很好的投資時機，市場選擇會很多。根據以往經驗推測此次調整周期可能為9-12個銀行信用貸款代償任何問題免費諮詢林口信貸借款月，因此，今年下半年樓市仍然處在調整期。
虛實結合好創新 體驗優勢不可丟
作為商業地產領軍機構華北區的帶頭人，對於正在重構消費行為的互聯網浪潮，王盛也有自己的看法。商業地產開發商主動與電商化敵為友，積極擁抱大數據時代這種現象在他看來是開發商適應環境變化的結果。以美國著名奢侈品牌蒂凡尼為例，女孩都夢想著能擁有一個蒂凡尼的訂婚戒，享受那種奢華和浪漫。但像這種很受歡迎的品牌店常會碰到一個問題，就是為瞭保證一對一專人服務，所以常需要提前預定時間，但顧客較多的時候就不得不等待很久。如果結合電商或移動APP，線上可以指導客戶去最近且顧客相對較少的店，線上營銷支付、線下體驗消費結合，顧客的體驗感就會更好。雖然對這種創新性結合相當認同，但他仍有兩點擔心。其一，是線下實體店的奢侈豪華體驗在線上的消費過程是無法體驗的。實體商業的服務體驗是線上營銷不具備的，還是應該保持。其二，如果多個同類奢侈品牌都轉移到瞭線上，可能會引發價格戰，失去盈利機會。
中外市場差異大 盲目出海有危機
王盛海外生活瞭24年，並長期從事海外投資的資深專傢，他深知海外房地產市場沒那麼簡單，如果盲目投資海外房地產很可能會遭遇危機。他指出海外投資有兩大風險，一是匯率風險，海外投資賭的是美元或其它外幣的升值，但美元對人民幣的匯率可能會下降，人民幣可能會繼續升值，這就存在物業貶值的風險；二是流動性風險，中國投資周期相對國外更短，買賣更容易。海外資產想出手回籠資金的時候可能並不能很快找到買傢。國外不同於中國的政策調控，自由市場機制下會形成有很多小的房地產市場，不同的國傢和城市房地產市場的區別性很大，不應該一窩蜂的盲目投資，應該謹慎。一窩蜂紮入幾個最發達的大城市，會使這些城市短期房價暴漲，但其實很多其他城市的投資機會更好，隻是大傢都不瞭解，建議投資前應該聘用擁有豐富經驗的投資顧問公司，把握對市場更瞭解，做出準確判斷。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-21/15332828672.shtml
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